조항 예시
이 글은 아파트나 다세대주택에서 몇 년 동안 거주한 뒤 퇴거를 앞둔 주택 임차인을 위해 씁니다. 다음 상황을 가정합니다. 퇴거 점검 자리에서 임대인이 벽지 변색, 거실 바닥의 긁힘, 벽의 못 자국, 그리고 임차인이 입주하기 전부터 있던 붙박이 선반의 철거 비용까지 보증금에서 빼겠다고 통보합니다. 계약서 특약사항에는 원상복구에 관한 문장이 한 줄 들어 있을 뿐이고, 임차인에게는 입주 당시 찍은 사진이 몇 장밖에 남아 있지 않습니다.
이런 조항은 보통 특약사항란에 「임차인은 계약 종료 시 목적물을 원상으로 복구하여 반환한다」는 형태로 들어갑니다. 조금 더 구체적인 계약서에는 「임차인이 설치한 시설은 임차인 비용으로 철거한다」거나 「복구하지 않은 부분의 비용은 보증금에서 공제한다」는 문장이 덧붙기도 합니다. 문제는 이런 문장이 '원상'이 어느 시점의 어떤 상태를 말하는지, 무엇을 공제 대상에서 빼는지를 정하지 않는다는 점입니다.
그동안 원상회복은 대체로 '어디까지가 임차인 책임인가'라는 범위의 문제로만 설명되었습니다. 이 글은 한 걸음 더 들어가 두 가지를 묻습니다. 첫째, 원상의 기준 시점은 언제입니까. 둘째, 입주 당시 상태를 보여 줄 기록이 부족한 임차인은 임대인이 제시한 공제 목록을 어떤 기준으로 나누어 확인할 수 있습니까.
조항의 의미
원상회복에서 말하는 '원상'은 집이 처음 지어졌을 때의 새것 상태가 아니라, 일반적으로 임차인이 그 집을 인도받은 때의 상태를 기준으로 이해됩니다. 임대차의 일반 규정은 임차인이 목적물을 반환할 때 원상에 회복해야 하고, 자신이 부속시킨 물건은 철거할 수 있다는 취지를 정하고 있습니다. 따라서 임차인이 돌려줄 대상은 '내가 받았던 상태'이며, 입주 전부터 있던 낡음이나 하자까지 고쳐 놓을 의무가 이 조항만으로 생기지는 않는다고 보는 것이 일반적인 해석입니다.
주택 임차인을 보호하는 특별법을 함께 보아도 이 점은 비슷합니다. 주택임대차보호법 원문을 보면 이 법은 대항력, 보증금의 우선변제, 임차권등기명령처럼 보증금 회수를 중심으로 규정하고 있으며, 원상회복의 구체적 범위를 따로 정하지는 않습니다. 다만 이 법은 임대차가 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 본다고 정하고 있어, 원상회복을 둘러싼 다툼이 길어지는 동안 임차인의 지위가 어떻게 유지되는지 판단하는 근거가 됩니다.
또 하나 구분할 개념은 통상의 사용에 따른 손모입니다. 햇빛에 의한 벽지 변색, 가구를 놓았던 자리의 눌림, 일상적인 보행으로 생긴 바닥 광택 저하처럼 정상적으로 살기만 해도 생기는 변화는 원칙적으로 임대인이 받는 차임에 이미 반영된 것으로 보는 것이 일반적인 해석입니다. 반면 임차인의 부주의나 고의로 생긴 파손, 반려동물이나 흡연으로 생긴 손상은 통상의 손모를 넘는 것으로 다투어지는 경우가 많습니다. 특약으로 범위를 넓혔다면 그 문구가 얼마나 구체적인지에 따라 해석이 달라질 수 있습니다.
분쟁이 생기는 지점
임대인이 내민 공제 목록은 항목마다 성격이 다릅니다. 한 묶음으로 받아들이거나 한 묶음으로 거부하기보다, 아래처럼 성격별로 나누어 보면 다툴 부분과 인정할 부분이 구분됩니다.
- 통상의 사용에 따른 마모: 벽지 변색, 바닥 생활 흠집, 가구 자국 등입니다. 원칙적으로 공제 대상에서 빠지는 쪽으로 해석되며, 특약에 구체적으로 적혀 있는지 먼저 확인합니다.
- 임차인 잘못으로 생긴 손상: 깨진 유리, 찍힌 문짝, 누수를 방치해 커진 얼룩 등입니다. 임차인 부담으로 인정될 가능성이 높으므로 금액이 적정한지를 견적으로 확인합니다.
- 임차인이 직접 설치한 시설: 임차인이 단 선반, 커튼 박스, 추가 조명 등입니다. 철거와 그에 따른 보수가 원상회복의 중심 대상이 됩니다.
- 전 임차인이 설치한 시설: 이번 사례의 붙박이 선반에 해당합니다. 현재 임차인이 직접 설치하지 않았다면 철거 의무가 당연히 생기지는 않는다고 보는 것이 일반적인 해석이며, 전 임차인의 시설을 인수하기로 약정했는지가 판단을 가릅니다.
- 입주 전부터 있던 하자: 원상의 기준이 인도받은 때의 상태이므로 공제 대상이 아닙니다. 다만 그 하자가 입주 전부터 있었다는 사정을 보여 줄 자료가 필요합니다.
- 임대인 동의를 받은 개조: 동의할 때 원상회복 여부를 함께 정했는지가 기준입니다. 정하지 않았다면 그 당시 주고받은 메시지 내용이 해석의 실마리가 됩니다.
기록이 부족한 임차인이 가장 어려움을 겪는 곳은 '언제 생긴 손상인가'라는 지점입니다. 공제를 주장하는 쪽이 손상의 존재와 비용을 자료로 보여야 하는 경우가 많지만, 임차 기간 중에 생긴 훼손으로 인정되면 임차인이 그 원인에 자신의 잘못이 없었다는 사정을 설명해야 하는 상황도 생깁니다. 그래서 입주 사진이 몇 장뿐이라도 그 사진이 어느 항목을 보여 주는지 하나씩 대응시켜 두는 것이 실익이 큽니다.
금액도 따로 확인할 지점입니다. 오래 사용한 벽지나 바닥재를 새것으로 교체하는 비용 전액을 임차인에게 지우면, 임대인은 사용 기간만큼 낡은 자재를 새 자재로 바꾸는 이익을 얻게 됩니다. 이 때문에 사용 기간을 고려해 부담을 줄여야 한다는 감가의 관점이 다투어지며, 임차인은 손상된 부분만 보수하는 비용인지, 방 전체를 교체하는 비용인지를 견적서에서 구분해 묻는 것이 좋습니다.
퇴거 전 준비 목록
입주 기록이 충분하지 않아도 퇴거 전에 모을 수 있는 자료는 생각보다 많습니다. 아래 목록은 공제 항목을 성격별로 나누어 확인하는 데 쓰이는 자료입니다.
- 계약서와 특약사항 사본입니다. 원상복구 문구가 기준 시점이나 제외 항목을 정하고 있는지 확인합니다.
- 입주 당시 사진과 영상입니다. 촬영 날짜가 남은 원본 파일을 보관하고, 사진마다 어느 방의 어느 부분인지 메모합니다.
- 입주 무렵 임대인이나 중개사와 주고받은 메시지입니다. 하자를 알리거나 수리를 요청한 내용은 입주 전 상태를 보여 주는 자료가 됩니다.
- 중개 당시 받은 확인·설명 서류입니다. 시설 상태를 적는 부분에 기재된 내용이 있는지 살펴봅니다.
- 전 임차인과의 시설 인수 여부에 관한 기록입니다. 인수 약정이 없었다면 그 사실을 정리해 둡니다.
- 거주 중 관리 주체나 임대인에게 요청한 수리 내역입니다. 누수처럼 임차인이 알린 하자는 방치 책임과 구분됩니다.
- 퇴거 당일의 사진과 영상입니다. 임대인과 함께 점검했다면 점검 결과를 서면이나 메시지로 남깁니다.
- 임대인이 제시한 공제 항목별 내역과 견적서입니다. 항목별 금액과 시공 범위를 서면으로 요청합니다.
공제 금액에 다툼이 있어 보증금 전부나 일부를 돌려받지 못한 채 이사해야 할 수도 있습니다. 보증금 반환과 집의 반환은 서로 맞물려 이행되는 관계로 이해되므로, 다툼이 있는 금액이 크다면 이사 시점을 정하기 전에 대항력 유지 방법부터 확인하는 것이 좋습니다. 임대차가 끝난 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기가 마쳐졌는지는 인터넷등기소에서 해당 주택의 등기사항증명서를 열람해 확인할 수 있습니다. 같은 열람으로 현재 소유자를 확인해 두면 공제 내역에 대한 이의나 반환 요청을 누구에게 보내야 하는지도 분명해집니다.
작성 시 유의사항
앞으로 새 계약을 맺는 임차인이나 임대인이라면, 원상회복 조항을 한 줄로 두기보다 기준 시점을 문구에 넣는 것이 분쟁을 줄입니다. 예를 들어 「원상은 임차인이 목적물을 인도받은 날의 상태를 말하며, 그 상태는 양측이 확인한 사진 목록으로 정한다」는 형태로 적고, 입주일에 찍은 사진 목록에 양측이 서명하거나 메시지로 확인해 두는 방식입니다. 이렇게 하면 '언제 생긴 손상인가'를 두고 다툴 여지가 크게 줄어듭니다.
제외 항목과 시설 처리도 함께 적는 것이 좋습니다. 통상의 사용에 따른 손모는 원상회복 대상에서 제외한다는 문장, 전 임차인이 설치한 시설을 인수하는지 여부, 임대인 동의를 받아 설치한 시설을 퇴거 때 철거하는지 그대로 두는지를 각각 정해 둡니다. 원상복구 특약이 있으면 임차인이 집에 들인 개량 비용의 상환을 포기한 것으로 해석될 여지도 있으므로, 비용을 들여 개조할 계획이 있다면 그 처리도 같은 조항에서 정하는 편이 명확합니다.
공제 절차도 조항에 담을 수 있습니다. 퇴거 점검을 언제 누가 함께 하는지, 공제 항목과 금액을 언제까지 서면으로 알리는지, 다툼이 있는 금액만 남기고 나머지 보증금은 먼저 반환하는지를 정해 두면 보증금 전체가 묶이는 상황을 피하기 쉽습니다. 이 글은 일반적인 해석과 절차를 정리한 정보이며, 특약 문구와 손상의 경위, 거주 기간에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 금액이 크거나 다툼이 길어지면 법률 전문가와 상담해 구체적 사정을 확인하시기 바랍니다.